近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)成為高利潤行業(yè)迅速崛起，高層建筑如雨后春筍破土而出，由此給消防工作帶來的諸多挑戰(zhàn)和管理難題。特別是4.8米室內(nèi)挑高商辦建筑存在的火災(zāi)隱患尤其嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)目前共有高層建筑91幢，其中4.8米室內(nèi)挑高建筑15幢。
一、主要存在的火災(zāi)隱患
一是擅自變更使用性質(zhì)。4.8米室內(nèi)挑高建筑原設(shè)計(jì)用途為辦公，業(yè)主購買后大多數(shù)變更為住宅。以某小區(qū)為例，1號樓和2號樓共有業(yè)主331家，現(xiàn)用作辦公的為27家，有50多戶空關(guān)未裝修，其余均為住戶。
二是擅自破壞建筑防火分區(qū)。絕大部分業(yè)主已將室內(nèi)4.8米挑高分隔成兩層，還在走道上加上隔層，占用公共走道上方空間為已用。加層后，每個防火分區(qū)面積均超過原設(shè)計(jì)，甚至超出規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。個別業(yè)主還占用樓梯間上部空間、鑿穿消防電梯前室隔墻采光。
三是擅自拆除室內(nèi)及公共走道消防設(shè)施。4.8米室內(nèi)挑高建筑一般建設(shè)為高層建筑，根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》屬高層辦公，室內(nèi)和公共走道均應(yīng)設(shè)置自動噴淋系統(tǒng)和火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)。絕大部分業(yè)主將室內(nèi)自動噴水系統(tǒng)的噴淋頭及管道拆除，火災(zāi)煙感報(bào)警系統(tǒng)也受到嚴(yán)重破壞。因戶與戶之間的分隔,公共走道的噴淋水平管道和煙感報(bào)警探頭有部分也被業(yè)主破壞。
四是消防設(shè)施癱瘓。由于業(yè)主的破壞，大樓的火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和自動噴水滅系統(tǒng)接近癱瘓，消防控制柜不能正常工作。疏散指示標(biāo)志燈和應(yīng)急照明燈也不同程度存在故障。
五是違章使用液化石油氣。住戶出于生活需要，有違章使用瓶裝液化石油氣燒煮的現(xiàn)象，違反了《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求。
二、火災(zāi)隱患形成原因分析
一是4.8米挑高建筑是形成火災(zāi)隱患的根本原因。業(yè)主在室內(nèi)4.8米挑高、買一層得二層的宣傳鼓動下，購買后紛紛進(jìn)行分隔加層。由于自動噴淋系統(tǒng)管道占用了近50cm的上部空間，業(yè)主為實(shí)現(xiàn)得二層的目的，不顧消防安全拆除了影響空間的自動噴淋系統(tǒng)管道。而建設(shè)4.8米挑高建筑是增加容積率變通手法，是少繳規(guī)費(fèi)的有效途徑，實(shí)現(xiàn)了利潤最大化。加層建設(shè)不僅嚴(yán)重影響消防安全，也影響了建筑結(jié)構(gòu)，增加了基礎(chǔ)承重。
二是開發(fā)商違反規(guī)定銷售是火災(zāi)隱患升級的推手。辦公樓公攤面積較大，業(yè)主得房率較低，為推動銷售工作，有的開發(fā)商將走道上方分隔后直接交給業(yè)主使用，有的采取口頭默許方式同意將走道上方空間交給業(yè)主由其自已分隔后使用。
三是物業(yè)管理手段受限是導(dǎo)致火災(zāi)隱患加劇的主要因素。對發(fā)現(xiàn)業(yè)主破壞消防設(shè)施的行為，物業(yè)公司均通過函的形式通知開發(fā)公司和業(yè)主進(jìn)行告知、制止，效果甚微，破壞消防設(shè)施的行為愈演愈烈。物業(yè)管理公司就發(fā)生過多次因制止破壞消防設(shè)施、阻止業(yè)主攜帶液化氣鋼瓶上樓而相互動手的現(xiàn)象。對于疏散指示標(biāo)志燈、應(yīng)急照明燈損壞和室內(nèi)消火栓水帶缺失等日常管理工作，物業(yè)公司受多方面因素影響也是心灰意冷，無暇顧及。對于千元以上動用公共維修基金的維修工作，又需要三分之二以上業(yè)主同意，物業(yè)公司嚴(yán)格管理后，勢必造成關(guān)系緊張，相關(guān)工作無法開展，甚至連物業(yè)管理費(fèi)都收不齊。
四是業(yè)主消防安全素質(zhì)普遍不高是隱患形成的關(guān)鍵。在走訪過程中，業(yè)主普遍對消防安全表現(xiàn)出不重視和漠視，認(rèn)為購置了挑高建筑就是為了隔兩層，不拆除消防管道就沒有購買的意義。有些用作辦公的公司也隨了大流。五是職能部門監(jiān)管手段單一是隱患得不到遏制的重要因素。作為消防機(jī)構(gòu)理應(yīng)對商辦樓納入監(jiān)督管理范疇，但事實(shí)上業(yè)主又將其作為住宅在使用，對住宅室內(nèi)消防監(jiān)管工作普遍開展不多，隱患發(fā)現(xiàn)不及時，且整改難度較大。規(guī)劃部門對業(yè)主室內(nèi)擅自加層的行為也是束手無策。在和諧社會的大背景下，“說理式”執(zhí)法發(fā)揮不了積極作用，強(qiáng)制手段面臨的又是眾多業(yè)主，職能部門只能是“望患興嘆”。
三、工作對策
一是嚴(yán)格室內(nèi)挑高建筑的審批工作。建議調(diào)整出臺技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過采取限高的辦法停止審批室內(nèi)挑高建筑。已審批的建筑工程應(yīng)采取部門集體會商采取“預(yù)留”、“防拆”和安裝邊墻型噴淋頭等技術(shù)措施后方可施工，工程驗(yàn)收時應(yīng)嚴(yán)格檢查。
二是立即組織開展聯(lián)合執(zhí)法工作。建議由轄區(qū)政府督促各職能部門從保障消防安全的大局出發(fā)，對已投入使用的建筑存在的違法行為，應(yīng)明確原開發(fā)公司為整改責(zé)任人，督促有關(guān)職能部門切實(shí)履行職責(zé)，開展聯(lián)合執(zhí)法工作，形成整治合辦，迅速整改火災(zāi)隱患。
三是建立長效機(jī)制，遏制火災(zāi)隱患擴(kuò)大的勢頭。建議房管部門增設(shè)商辦建筑交易一致性、前置性審批環(huán)節(jié)，確保消防設(shè)施完好。將室內(nèi)二次裝修納入房產(chǎn)前期銷售，由裝璜公司統(tǒng)一改造，向業(yè)主交付精裝修房產(chǎn)，落實(shí)開發(fā)公司和裝璜公司消防安全責(zé)任，杜絕裝修工程遍地開花，解決物業(yè)管理無從下手、有心無力的問題。
